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房产动态 /Dynamic property

房企“地产+商业”双轮驱动效果明显 头部聚集效应较大

来源:    作者:    发表时间:2020-07-03    浏览量:1350人

  随着房企竞争格局加剧,房企多元化发展成为趋势,而随着房地产进入“存量时代”,越来越多的企业在多元化方面开始强化或者布局商业运营,部分企业已经形成了“地产+商业”双轮驱动的发展战略。
  存量时代下房企积极布局多元化,部分形成双轮驱动
  部分早期布局商业的房企已经形成了产业优势,在商业领域上形成了较大的规模和品牌影响力,为企业长期发展带来了新的动力,这些企业我们称之为双(多)轮驱动房企。我们将房企商业投资性营业收入占企业物业结算收入的占比大于2%、或者部分投资性物业价值/总资产比值大于5%、且形成了一定的商业品牌的企业归为双轮驱动型房企,筛选出来的企业个数达到26家,占72家百强上市房企的36%。
  葫芦岛地产提醒,根据我们梳理的百强房企双轮驱动情况来看,目前房企布局商业业态,除了传统的购物中心外,还有酒店、写字楼等。此外,随着近几年“共享经济”的兴起又延伸出新的业态,如社区商业、共享办公、长租公寓等。在双轮驱动的房企中,所有的企业都布局了购物中心、布局写字楼的占比有81%、布局酒店有46%、布局长租公寓有42%,也有少部分企业布局了文旅地产,成为企业收益增长的重要一极。
  房企双轮驱动效果显现,头部聚集效应较大
  从目前面积规模来看,撇除专门主营做商业的房企外,目前持有的已产生租赁收益的商业地产建面超过500万平方米的企业有4家,超过100万平方米的有15家。房企的商业运营建面规模正逐渐扩大,同时部分企业储备面积也不容小觑,未来将贡献更多的运营项目。
  葫芦岛地产提醒,由房企的投资性物业资产规模来看,超过500亿元的有7家企业,超过100亿元的有27家,占比达到63%。由于各个企业的商业布局不同,获取项目的区域以及城市能级等多方面的差异会导致投资性物业的资产值的不同。
  而由投资性物业资产/总资产占比来看,占比超过10%的企业有18家,占比超过5%的企业有26家。综合来看,目前进行双轮驱动的房企手上持有的投资性物业资产不菲,且是总资产的重要组成部分,未来,若能发挥手上的投资性物业的营收效益,除了自有的项目的增值之外,将会给企业贡献可观的营业收入。
  42%双轮驱动房企商业发展收益水平相对较好
  房企双轮驱动策略的发展成果来看,目前由于对商业部分的持续投入,以及多年商业运营经验的积累,内房商业运营商的收益得到较大的增长,年商业营收规模已超过港资企业。
  葫芦岛地产提醒,内房企业具体的规模效益来看,房企商业收益头部聚集效应较大。
而从商业收益/物业销售收益的比值来看,房企进行双轮驱动策略有约42%的房企为房企带来较高的收益,成为其主业发展之外企业增收的一个重要的收益点。他们2019年商业收益收入/物业销售收入占比达到5%以上,这部分企业主业一般发展规模较大,对于商业上的投入也相对较大,如商业收益规模TOP10房企的主业规模一般也在30强以内。
  除此之外,还有也有一些企业虽然主业的销售规模相对较小,但由于在商业发展上面比较重视,因而在双轮驱动发展上也取得了不错的成效。
  值得注意的是,大部分商业收益规模较大且占比较高的一般属于侧重购物中心发展的企业,在酒店以及写字楼方面侧重布局的企业则相对较少,主要是因为房企一般将酒店和写字楼作为购物中心业态的配套,且相应的商品化率不高。
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